Heredar varios pisos en alquiler sin perder la reducción del 95 %
El Tribunal Supremo ha dejado claro que, para que el alquiler de inmuebles sea una actividad económica, basta con tener un empleado con contrato laboral a jornada completa. Hacienda ya no puede exigir, además, que ese empleado tenga «suficiente trabajo» ni que su contratación esté económicamente justificada.
Es una noticia muy relevante para las familias de Barcelona y de toda Cataluña que tienen su patrimonio invertido en varios pisos alquilados. Si el alquiler es una actividad económica, esos inmuebles pueden quedar exentos en el Impuesto sobre el Patrimonio y, al heredarse, acceder a la reducción del 95 % por empresa familiar en el Impuesto de Sucesiones.
La diferencia puede ser enorme. Un sobrino que hereda 1.000.000 € en pisos alquilados en Cataluña paga unos 340.000 € de sucesiones sin reducción. Con la reducción del 95 % aplicada sobre esos pisos, la base cae a unos 42.000 € y la cuota a unos 4.700 €.
En este artículo, nuestros abogados especialistas en herencias en Barcelona explican qué ha dicho exactamente el Supremo, qué requisitos hay que cumplir en Cataluña y qué errores hacen perder la reducción.
Cuándo el alquiler de pisos es una actividad económica
La clave está en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Según ese precepto, el arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica si, para gestionarlo, se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Hasta 2014 se exigía además un local destinado exclusivamente a la gestión. Desde el 1 de enero de 2015 ese requisito desapareció y el único requisito objetivo es el empleado.
Si no hay empleado, los rendimientos del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario. Los pisos no están afectos a ninguna actividad y no pueden acceder ni a la exención en Patrimonio ni a la reducción del 95 % en Sucesiones.
¿Qué papel juega la contabilidad?
Llevar la actividad con orden no es un requisito de la definición del artículo 27.2, pero en la práctica es imprescindible por dos razones:
• Afectación de los pisos: la normativa del IRPF solo considera afectos a la actividad los bienes que figuran en la contabilidad o en los libros registro del titular. Un piso que no aparece en ellos difícilmente podrá defenderse como bien afecto.
• Prueba de que la actividad es real: contabilidad, contratos de arrendamiento, nóminas, cotizaciones y tareas documentadas del empleado son la mejor defensa frente a una inspección que alegue simulación.
La doctrina de Hacienda que el Supremo ha rechazado
Durante años, la Agencia Tributaria, la Dirección General de Tributos, el TEAC y las administraciones autonómicas añadieron un requisito que no está en la ley: que el volumen de alquileres generase carga de trabajo suficiente para ocupar a un empleado a jornada completa.
Con ese argumento se negó la reducción a muchos patrimonios con pocos inmuebles. Bastaba con que el inspector considerase que cuatro o cinco pisos no justificaban un empleado para tratar la contratación como artificial.
La sentencia del Tribunal Supremo 956/2025, de 14 de julio
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (Sección 2.ª), en su sentencia 956/2025, de 14 de julio (recurso de casación 2197/2023), fijó doctrina sobre esta cuestión.
El caso. Unos herederos recibieron participaciones de una sociedad familiar de Aragón dedicada al alquiler de viviendas y locales. La sociedad tenía un empleado a jornada completa y un local afecto. La Administración negó la reducción del 95 % en Sucesiones porque entendía que la contratación del empleado no estaba justificada económicamente.
La pregunta. ¿Basta con cumplir los requisitos objetivos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, o la Administración puede exigir además que la contratación tenga sentido económico?
La respuesta. El Supremo concluye que tener un empleado a jornada completa (y, por la fecha de los hechos, un local afecto) es suficiente para considerar empresarial la actividad de arrendamiento. La ley no exige un volumen mínimo de trabajo ni que la contratación sea «necesaria», «razonable» o «eficiente».
El límite. Si Hacienda cree que el contrato laboral es ficticio, debe declararlo expresamente mediante el procedimiento de simulación, con motivación y prueba. Lo que no puede hacer es negar la reducción a través de un juicio sobre si el empleado tiene trabajo suficiente.
Sentencias posteriores de 2026
El Supremo ha seguido esta línea. En las sentencias 167/2026, de 17 de febrero, y 186/2026, de 19 de febrero, relativas a donaciones de participaciones en grupos familiares, admitió además que el empleado esté contratado por otra sociedad del grupo, siempre que exista una integración funcional real entre las sociedades.
¿Bastan 3 o 4 pisos?
El Supremo no fija un número mínimo de inmuebles, y tampoco dice expresamente que 3 o 4 pisos sean suficientes. Lo que hace es más importante: elimina el criterio que Hacienda usaba para rechazar los patrimonios pequeños.
Si el requisito es tener un empleado real a jornada completa y no se puede exigir que tenga «suficiente trabajo», el número de pisos deja de ser, por sí solo, un motivo para negar la actividad económica. Un patrimonio de 3 o 4 viviendas gestionado con un empleado real y documentación en regla puede defender la reducción con base en esta doctrina.
Dos matices importantes. Primero, la sentencia resolvió el caso de una sociedad, pero el requisito del empleado es el mismo para la persona física que alquila directamente sus pisos, por lo que la doctrina es trasladable. Segundo, cuanto menor es el patrimonio, más probable es que la inspección investigue si el contrato laboral es real, de modo que la prueba de la actividad del empleado cobra todavía más peso.
Requisitos de la reducción del 95 % en Cataluña si tienes los pisos a tu nombre
Cuando los pisos son de una persona física (no de una sociedad), la herencia es de una empresa individual. En Cataluña, el libro sexto del Código tributario aplica una reducción del 95 % sobre el valor de los bienes afectos si se cumplen estos requisitos:
Requisito
Qué significa en la práctica
Actividad económica
El alquiler debe gestionarse con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa (art. 27.2 LIRPF).
Bienes afectos
Los pisos deben estar afectos a la actividad y figurar en la contabilidad o libros registro del titular.
Ejercicio habitual, personal y directo
El titular dirige la actividad de forma real y continuada, no solo como propietario pasivo.
Principal fuente de renta
Los rendimientos netos de la actividad deben representar al menos el 50 % de la base imponible del IRPF del titular.
Exención en Patrimonio
En conjunto, los pisos deben cumplir los requisitos de exención del artículo 4.8 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio en el momento del fallecimiento.
Adquirentes
Cónyuge o pareja estable, descendientes, ascendientes y colaterales hasta el tercer grado (hermanos y sobrinos incluidos).
Mantenimiento
El heredero debe conservar los bienes y mantenerlos afectos a la actividad durante 5 años.
Persona física o sociedad patrimonial
Si los pisos están en una sociedad, lo que se hereda son participaciones. Los requisitos cambian: la sociedad no puede ser una mera tenedora de bienes, el causante o su grupo familiar deben tener al menos el 5 % (o el 20 % conjuntamente) y uno de ellos debe ejercer funciones de dirección cobrando más del 50 % de sus rendimientos de trabajo y actividades por ello. La STS 956/2025 resolvió precisamente un caso de este tipo.
La trampa catalana: reducción o bonificación
En Cataluña, el cónyuge mantiene su bonificación del 99 % aunque aplique la reducción por empresa familiar. En cambio, los hijos y demás herederos del grupo II que optan por la reducción del 95 % pierden la bonificación de la cuota. Hay que calcular las dos opciones antes de presentar la autoliquidación, porque la elección no se puede rectificar después.
Para hermanos y sobrinos (grupo III) no hay dilema: no tienen bonificación, así que la reducción por empresa familiar es casi siempre la única vía para rebajar de forma drástica el impuesto.
Ejemplo: 4 pisos alquilados en Barcelona por valor de 1.000.000 €
Una persona residente en Barcelona tiene 4 viviendas alquiladas, valoradas en 250.000 € cada una, un empleado a jornada completa que gestiona cobros, incidencias y contratos, y lleva sus libros registro al día. El alquiler es su principal fuente de renta.
Heredero
Sin reducción de empresa familiar
Con reducción del 95 %
Hijo de 21 años o más
103.138 € (con bonificación decreciente)
0 € (pierde la bonificación, pero la base queda a cero)
Sobrino
340.574 €
Unos 4.670 €
Cálculo del sobrino con reducción: 1.000.000 € − 950.000 € (95 %) − 8.000 € (parentesco) = 42.000 € de base liquidable. Cuota: 2.940 € × 1,5882 = 4.669 €. Ejemplo orientativo con un único heredero y patrimonio previo inferior a 500.000 €.
Errores que hacen perder la reducción
• Contratar al empleado en el último momento o con tareas que no se pueden demostrar. La inspección investigará si el contrato es real.
• Contratos a tiempo parcial o fijos discontinuos: la ley exige jornada completa.
• Pisos que no figuran en los libros registro o que se usan para fines personales.
• No cumplir el requisito de la principal fuente de renta, por ejemplo si el titular tiene un sueldo o una pensión superior a los rendimientos netos del alquiler.
• Vender o desafectar los pisos antes de que pasen 5 años desde el fallecimiento.
• Elegir mal entre reducción y bonificación en el caso de hijos y padres.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos pisos hacen falta para que el alquiler sea actividad económica? La ley no fija un número. Desde la STS 956/2025, Hacienda no puede negar la actividad solo porque el número de pisos no justifique, a su juicio, un empleado a jornada completa.
¿Qué sentencia lo dice? La sentencia 956/2025 del Tribunal Supremo, de 14 de julio, confirmada en esta línea por otras sentencias de 2026. No es una sentencia del Tribunal Constitucional.
¿Puede Hacienda seguir revisando el contrato del empleado? Sí, pero solo para demostrar que es simulado, mediante el procedimiento correspondiente y con pruebas. No puede discutir si «tiene trabajo suficiente».
¿Sirve para hermanos y sobrinos en Cataluña? Sí. La reducción por empresa individual alcanza a los colaterales hasta el tercer grado, y para ellos es especialmente valiosa porque no tienen bonificación.
¿Es mejor tener los pisos a mi nombre o en una sociedad? Depende del patrimonio, de la renta y de los herederos. Ambas vías pueden acceder al 95 %, con requisitos distintos.
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Artículo actualizado a octubre de 2026. La información es orientativa y no sustituye el estudio individual de cada caso.
